ポラス（本社:埼玉県越谷市）はこのほど、ポラスグループからグループ会社の地盤品質保証株式会社が手掛けていた地盤改良工事などの部門を分離し、「ジバテック株式会社」として設立した。
今年９月からの外部提供に向けて、すでに同社の分譲住宅にて地盤改良工事を実施。およそ５０棟の実績を数える。
事業は２０１４年１１月より徐々に開始。独自に開発した地盤改良工法「SF－Raft（エスエフラフト）工法」は、既存の工法に比べ工期短縮、コストダウンを実現するという。費用は既存の改良工事費に比べ１０～２０万円抑えられるとする。
従来の杭状地盤改良工法が杭状の補強体の支持力のみで建物を支えていたのに対し、ジバテックの「SF-Raft工法」では、補強体と補強体の間の地盤支持力を適切に利用することで、補強体部分に荷重を集中させずに建物を支えることができる。そのため、補強体の本数や体長を軽減できる。
さらに構造計算を行うことで、建物条件をよりバランスよく、経済的に設計できるとする。従来の柱状・鋼管杭工法と比べ１０～４０%のコストダウンになるという。
これを実現するのが独自に開発したオリジナルのドリル形状を持つ掘削機（ロッド）と、改良を重ねたセメントミルクの配合だ。
所定深度まで掘削機で回転圧入しながら掘削し、セメントミルクを吐出しながら柱（補強体）を形成する。オリジナルのドリルによって、掘削しながら掘削土を側面方向に圧縮しながら掘り進めることで、改良部周辺の地盤密度を高め、補強体間の地盤を安定化させる。
そのため施工にかかる時間が短縮され、また残土の発生を最小限度に抑えることができ、コストダウンにも貢献するという。同社取締役の上島正彦さんは「２０１５年度中にまずは２０棟（の外部販売）を目標にしていく」とした。
ハウジング・トリビューンVol.491（2015年6号）発売…
小村直克
設計図書自身が影響する現場管理での落とし穴とは？
設計図書とは本来、何のために必要なんだろうか？
おそらく色々な申請に必要な書類であったり、現場に必要な書類であったり、当然お客様と契約するために必要な書類であったりと、さまざまな回答が出てくるであろう。
すべて正解である。
その中でも、とりわけ現場管理視点での設計図書の役割は、やはり家づくりをするために必要な基本的な形や仕様を現場に伝えるための重要な指示書なのである。
しかしながら、この住宅業界ではさまざまな販売政策は日々進化するが、現場体質と同じく、設計表現もまったく進化がないのである。
前回までに何度か触れたが、年々、現場管理者や職人のスキルや熟練度の格差や不足による人的な環境変化が顕著になってきているのに、設計表現が旧態依然としてまったく進化していないことも業界の大きな課題である。
例えば、極論ではあるが、将来、外国人労働者が現場を取り巻く時代に今の設計図書で対応できるのだろうか？
そういうことを想定すると、どういった表現を設計図書に求めていくのかという、原点回帰な現場視点での発想がこれから必要となってくるのである。
我々NEXT STAGE GROUPは既に、事業者単位の標準施工手引書をベースに、現在の設計図書と融合させ、今までになかった「現場視点での施工図」といったまったく新しい図書開発を現在、進めている。リアルタイムな変化の中で、どれだけ設計面が、現場の管理手法の品質を左右するのかをここでしっかりと認識していただきたいのである。
現場管理者に必要な３段階の設計視点とは？
前回のArchitecture Corporate University【現場管理者養成講座】で実践した内容であるが、まず基本的な一段階目は、進める工程に必要な設計図書が何であるかを選択できる力である。
現実として、全国のビルダーの設計図書を見ていると、設備図、展開図、各種伏図、さらには詳細な図書が予め存在しない企業も多いのである。
それぞれ企業ごとのやり方があるとしても、設計図書が現場への指示書という概念に基づくものであれば、それがなくて本当にいいのであろうか？
例えば基礎の段階で設備図面が存在するか否かは、配管経路に関するトラブルの発生に大きく関係する。我々は第三者的立場で全国の新築現場の監査を行ったり、維持管理的立場で点検業務を行っても、最悪なケースに陥っている現場は数多くあるのである。もっと早く計画をしておけばこのようなことにはならなかったのに…といった、後の祭り的な事例は未だ減らない。
こうしたケースを減らすためには、『この工程タイミングで、どんなことを職方に指示し、どんな設計図書が必要か？』といった、選択能力がまず重要であろう。
二段階目は、設計図書を読み取る力、つまり設計図書の読解力である。実は指示すべき内容というのは、色々な図面に分かれて記載されており、現場管理者はさまざまな図面を読み取りそれを一旦集約した形で職方へ伝達していくのである。その手法は口頭であったり、二次元の世界を三次元の施工図といった形で作成したりするのだが、現在の住宅建築事情では施工図自体を書かない、書けない、といったことも課題であることは否めない。
このように、どのような情報をどの図面からどう読み取るかといった読解力が、第二の現場管理者のスキルポイントになるのである。
三段階目は、やはり伝達能力である。上記に記載した施工図を作成できないだけでなく、設計図書を職方へ渡しておしまいというケースも少なくはない。
仮にそうであるなら、詳細や手順、許容などが一目で解る伝達しやすい設計図書内容に工夫し、改良しなければならないのではなかろうか？
設計業務もワーカー化が進んでいる事実
前回までに業界のワーカー化を指摘してきたが、やはり設計業務も顕著にワーカー化が進んでいることも忘れてはならないのである。
特に長期優良住宅が推進されるようになってからその傾向が顕著であり、例えばビルダーが販売アピールとして『耐震等級３』をうたい、強化していくケースも少なくはない。
多戸数ビルダーこそ顕著で、外部の設計事務所に委託するケースが多くなり、当然構造計算および申請業務費用を含めかなり安い金額で設計士に委託しているため、構造計算ソフトを自動計算で安易に作業してしまうのである。
すると、実際の基礎配筋の現場で、余りにピッチや鉄筋量が過剰であり過ぎたりで、現実どうやって納めるのだろうかといった現象も少なくはない。恐ろしいことに、主筋までも切ってスリーブを通しているなど、かなり厳しい現場も多く見てきている。
また構造におけるプレカットの金物の干渉なども同じことではあるが、もう少し現場を配慮した経済設計や、施工視点を考えた設計業務が良き品質を生み出す原点であるに違いない。
施工品質が悪循環するのは、職人の施工ミスよりも、現場管理者の伝達力や設計業務の安易な作業化が年々増加していることも大きな要因だということを決して忘れてはならない。
小村直克 Omura Naokatsu
株式会社NEXT STAGE 代表取締役
NEXT STAGEアーキテクト株式会社代表取締役
京都府出身。大阪学院大学経済学部卒。1991年4月 株式会社エスバイエル【旧:小堀住研株式会社】入社。以降、建販商社に転職し、多くの建築会社との長年の取引を経て、2006年8月に株式会社NEXT STAGEを設立。2007年8月には、子会社として第三者住宅検査機関を法人化し、多くの建設現場の各種検査の実践を重ねるが、2013年には検査業務が品質向上には到底つながらない限界を体験し、検査業務を閉鎖。現在、業界初の『住宅品質の安定と向上を具現化する唯一の施工品質コンサルティング企業』であるNEXT STAGE GROUPの代表として活躍中。
住宅市場の活性化へ新たな住宅取得支援策が目白押し
得する住宅2015
ハウジング・トリビューン・ウィークリーVol.233 ハウジング・トリビューン・…
公益財団法人不動産流通近代化センターは戸建て住宅の価格査定マニュアルの改訂を進めている。今後、システムや査定書、説明ツールなどを整備し、７月に改訂版を提供する予定。
基礎・躯体と内外装・設備を分けて部位別に評価し、性能にあわせて耐用年数を設定するとともに、維持管理の状態やインスペクション結果などを価格に反映できるようにする。
具体的には、基礎・躯体の減価方法を見直し、建物の劣化対策の状況に応じて５段階の耐用年数を設定する。通常３０年のところ、長期優良住宅は１００年、劣化対策等級２相当で５０年とする。また建物検査や維持管理の有無で減価の速度を調整する。
内外装や設備については、リフォームが行われている場合は、その分経過年数を短縮して評価する。全面的に交換されている場合は、経過年数をゼロに近づける。最終的には、宅建業者の経験と市場の状況を加味して総合的に評価する。
マニュアルの改訂にあわせて、普及に向けた取り組みも実施する。システムが利用しやすいように画面や用語を平易にするとともに、ウェブでのサービス提供も開始する。１件ずつの査定でも利用しやすくなる。
UR都市機構は3月27日、都心高額賃貸住宅である品川シーサイドビュータワーの運営事業者募集を行い、競争入札により、大和リビングを代表者とする「品川シーサイドビュータワー賃貸住宅団地運営事業共同体」が落札者に決定し、運営協定を締結したと発表した。
これは、13年12月に閣議決定された「独立行政法人改革等に関する基本的な方針」で、東京都心部の高額賃貸住宅(約1万3000戸)については、サブリース契約により民間事業者に運営を委託し、将来的に賃貸住宅事業の過度な負担とならない限り売却するという方針を踏まえ、実施したもの。
今後は運営事業者がURから当物件の空き家住宅を借り受け、民間賃貸住宅として入居者を募集し、家賃等の収入を得る。物件全体の修繕・維持管理も実施していく。
15年度上半期にはアクティ目黒駅前とシティコート目黒を対象に運営事業者を募集する予定だ。
国土交通省は3月27日、管理業務主任者証の住所欄を削除するマンション管理適正化法施行規則を改正した。施行は4月1日。管理業務主任者は、マンションの区分所有者らに管理受託契約の内容などの重要事項を説明する際などに管理業務主任者証を提示しなければならないが、個人情報保護の必要性から、住所欄を削除したもの。
なお、現在、住所が記載されている管理業務主任者証は有効期間中引き続き有効だが、シールで住所を隠すこともできる旨、同省は通達を出す予定だ。
不動産投資サイト「楽待」を運営するファーストロジックは3月27日、ヤフーと提携した。ヤフーの金融情報サイト「Yahoo!ファイナンス」から「楽待」サイトに直接アクセスできるようにする。更に、4月下旬からは、ファーストロジックがウェブ上で提供している不動産投資に関する情報を、「Yahoo!ファイナンス」上でも配信する予定。
東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、2015年2月の中古マンション価格天気図(70平方メートル換算、売り希望価格)をまとめた。前月に引き続き、天気模様の改善した地域数が高水準を維持した。
価格の上昇基調を示す「晴れ」は12地域(前月は8地域)に大幅増。その分、「薄日」が14地域(同16地域)に減った。価格の下落基調を示す「雨」は2地域(同4地域)、「雨」から転換する形で「小雨」が8地域(同6地域)に増加。「曇り」は11地域(同13地域)だった。
天気模様が改善した地域は13(同14地域)で、前月と同様に高い水準。首都圏と中部圏が上昇基調を維持したほか東北、北陸、四国地方で強含みに転じる傾向がみられた。悪化した地域は5地域(同6地域)に減り、横ばいは29地域(同27地域)に微増した。
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